Долевая собственность на квартиру — права, использование, продажа

0
152
Долевая собственность
Долевая собственность

Статистика утверждает – долевая собственность – довольно распространенная форма владения жильем в Российской Федерации. По факту она позволяет членам одной семьи заранее распределить степень владения фамильным имуществом, но бывает так, что долевая собственность создает много хлопот. Каких именно – расскажем в этой статье.

Содержание:

  1. Услуги ЖКХ и долевая собственность
  2. Права собственности долей
  3. Продажа долевой собственности
  4. Возможные действия с долевой собственностью

Услуги ЖКХ и долевая собственность

Отлично, когда одна квартира или дом поделены между членами сеьми и они могут договориться между собой об уплате ЖКХ. А что делать, если в квартире проживает только один собственник, а второй – постоянно работает в другом регионе, или если речь и вовсе идет о «коммуналке»? Самая крайняя мера – это суд, который самостоятельно определить процент оплаты услуг для каждого владельца, а также распределит плату за потребление ресурсов. Но есть и другой, более мирный вариант. Можно написать заявление не на разделение счетов по услугам ЖКХ, а по разделению квитанций. В таком случае каждый из собственников будет получать квитанцию для оплаты на свое имя и оплачивать в процентом соотношении то потребление ресурсов, которое соотносится с долей в имуществе, которая ему принадлежит. Например, если собственника два, то они все делят пополам. Вода и водоотведение при этом рассчитываются так: больше платит тот, на чьей стороне больше прописанных. Например, квартиру делят отец и сын, при этом у сына есть супруга, которая прописана в квартире, но не является собственником. В таком случае сын будет оплачивать 2/3 потребленной воды.

Чтобы разделить платежи по налогам, обращаться в суд не нужно. Налоговая сама вышлет уведомления каждому из собственников для оплаты налога на недвижимость, при этом налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости каждой доли, а не объекта в целом.

Права собственности долей

Для начала определим статус долей. При режиме общей совместной собственности доли вообще не выделяются. Этот режим предполагает общее владение имуществом, но единоличное владение какой-либо частью имущества возможно для каждого только с согласия всех остальных собственников. Режим же долевой собственности – это четко определенные доли, которыми владелец может распоряжаться во своему усмотрению, но с оговорками, прописанными в законодательстве РФ. При этом переход из общей совместной в общую долевую собственность возможен.

Все владельцы долей в квартире или доме могут владеть общим имуществом на равных правах, но только в тех рамках, в которых определена его доля. При этом расходы на содержание таких объектов также делятся в зависимости от «веса» доли. В судебной практике редки случаи исковых заявлений относительно определения границ прав владения другого долевого собственника. Отношения таких лиц регулирует ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

А вот выделение доли в натуре – довольно распространенное явление. Оно происходит, когда какой-либо собственник хочет четко ограничить свои владения. Выдел доли очень легко провести, если здание, в котором живут владельцы, имеет возможность организации отдельного помещения с четко обозначенными границами, собственной входной группой и самостоятельными инженерными сетями. Это возможно в некоторых частных домах. При этом если выделение доли в натуре повлечет за собой снижение стоимости жилья, порчу внешнего вида, неисправности в технических сетях и т.д., то провести её будет невозможно. В такой ситуации можно обратиться в суд – он обяжет других собственников спорного здания выплатить тому, у которого нет доли в натуре, денежные средства с условием потери права на эту самую долю.

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности занимает больше времени, чем реализация объектов, у которых один владелец, и содержит много нюансов. Начнем с того, что рыночная цена такого объекта уже будет ниже, чем «полноценного» (то есть цена одного квадрата может снизиться до 10-15%). Конечно, собственник имеет право управлять своей недвижимостью так, как считает нужным, поэтому возможность продать причитающуюся ему долю у него есть. Однако это будет сопряжено с некоторыми нюансами.

  • Перед тем, как подавать объявление в интернете, собственнику необходимо в письменном виде заказным письмом с уведомлением сообщить другим собственникам о предложении выкупить свою долю по рыночной цене.
  • Далее ждем месяц решения других долевых собственников.
  • Если собственники согласны, то договаривайтесь об условиях сделки.
  • Если собственники не согласны либо вообще никак не обозначили свою позицию, то вы можете предложить лот другим покупателям, при этом снижать цену ниже указанной в заказном письме запрещается.

Нередки случаи и «обратного» процесса – собственник хочет стать единоличным владельцем объекта, выкупив доли у сособственников. Первый шаг – это договориться с сособственниками полюбовно, возможно, они только и ждут такого предложения. Если вы владелец значительной доли от общей недвижимости, то можете обратиться в суд. Как это происходит? Для начала суд определяет, что доля второго сособственника действительно настолько мала, что не может быть выделена в натуре и не представляет существенной выгоды или интереса для самого сособственника. Оценка стоимости объекта на рынке проводится экспертами и не может быть взята «с потолка». При этом судья руководствуется статьей 252 ГК РФ. Другие факторы, которые суд принимает во внимание:

  • степень нуждаемости в самом имуществе у сособственника – возраст, состояние здоровья, наличие родственников, наличие родных-инвалидов или находящихся в нетрудоспособном состоянии, профессиональная сфера;
  • площадь спорной доли.

Теперь снова вернемся к продаже доли. Поскольку этот акт затрагивает интересны нескольких людей, то договор продажи доли обязательно должен быть удостоверен нотариусом. То же самое правильно действует, если на долю оформляется договор дарения. Задача нотариуса – убедиться, что соблюдены интересы всех сособственников. Также у него есть возможность взять на себя уведомление других владельцев о продаже. Перед тем, как удостоверить бумаги, профессиональный нотариус проверяет адекватность и дееспособность собственника. Если тот находится в состоянии алкогольного документа либо имеет не весь пакет документов, то нотариус может отказать в удостоверении.

Средний тариф на совершение нотариальной сделки – 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тысяч рублей, плюс оплата труда нотариуса.

Возможные действия с долевой собственностью

Теперь рассмотрим, каким еще образом хозяин доли может распоряжаться своим жильем.

Прописаться сам собственник доли на своей территории, конечно, можно. А вот прописать других лиц (кроме своих несовершеннолетних детей) сможет только с согласия других владельцев.

Со сдачей доли в аренду тоже не все однозначно. Оформить аренду можно, но только с согласия других сособственников и при выделении доли в натуре (то есть сдаваемое помещение должно быть строго обособленным). Если арендоплательщиком выступает юридическая фирма, то она после заключения договора может использовать площадь только непосредственно для проживания граждан, например, своих сотрудников.

Эксперты рынка утверждают, что нередко встречаются случаи, когда покупатели рассматривают для вложения именно квартиры долевого владения. Такие лоты обычно расположены в центре городов, например, такая форма владения стандартна для квартир центра Петербурга. В таком случае порядок покупки следующий:

  • всем участникам сделки после достижения договоренностей по цене нужно явиться в назначенное время к нотариусу;
  • нотариус убедиться в дееспособности и адекватности всех участников;
  • он же проверить все документы – паспорта, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН;
  • уведомление всех собственников друг друга о том, что они намерены продать свое имущество (если приходят в контору не в один день по каким-либо причинам);
  • нотариус проверяет текст договора – наличие конкретной цифры финансов, который получит каждый продавец, точность определения адреса объекта и другие пункты; лучше проводить сделку с единым договором для всех участников, просто распечатав нужное количество экземпляров.