Недвижимость и несовершеннолетние дети — нюансы сделок

0
137
Сделки с недвижимостью, где собственники - дети
Сделки с недвижимостью, где собственники - дети

Родители, желая своим детям лучшего, полагают, что оформление на них недвижимости до 18 лет – вполне оправданный шаг. Но за этим поступком тянется череда последствий, про которые знают не все взрослые, наделяющие чад имущественными правами. К тому же, дальнейшая продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником, без разрешений специальных органов вообще невозможна. Чтобы не сделать себе и детям хуже, прежде подписания документов ознакомьтесь с нашей статьей.

Содержание:

  1. Могут ли дети быть владельцами жилья
  2. Стоит ли оформлять недвижимость на ребенка
  3. Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

Могут ли дети быть владельцами жилья

Согласно российскому законодательству, не существует возрастных рамок при наделении детей правами на объекты недвижимости. При этом распоряжаться своей квартирой, домом или землей ребенок сможет только после наступления 18-летнего возраста. С 14 лет действует послабление – ребенок может принимать решение, но без письменного разрешения родителей (в случае их утраты – опекунов, а также приемных родителей) сделка не состоится. До 14-летнего порога все решения за детей принимают родители/лица-опекуны. При этом в не зависимости от возраста ребенка, вплоть до 18 лет на совершение всех сделок требуется разрешение уполномоченного органа – органа опеки.

Исключение из указанных правил законодательство делает только в одном случае. Если человек в 16-ти летнем возрасте уже имеет семью либо полностью сам себя обеспечивает, то через судебную процедуру он может добиться признания своей полной дееспособности, что включает в себя и самостоятельное распоряжение имуществом и другими активами.

Стоит ли оформлять недвижимость на ребенка

Эксперты в области реализации недвижимости полагают, что самый распространенный побудительный мотив оформления имущества на несовершеннолетнего – это «страховка» ребенка на случай развода родителей. Даже если семья распадется, ребенок все равно останется со своим жильем. Такой объект даже не войдет в список совместно нажитых активов бывших супругов. Также ребенок может стать собственником вследствие вступления в наследство или получив объект в дар от родственников.

Однако встречаются и случаи, когда родители сознательно оформляют жилье на детей, если имеют долговые обязательства. Так они пытаются защитить недвижимость на случай взыскания долгов с них в судебном порядке.

Риелторы просят не забывать о том, что в жизни случается всякое. Если семье срочно понадобятся деньги, то продать квартиру с собственником-несовершеннолетним будет непросто. И дело не только в том, что такие лоты привлекают меньшее количество покупателей. На любую сделку с указанным жильем требуется согласие местного органа опеки и попечительства.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

Без разрешения опеки объект нельзя продать, также для взрослых запрещены следующие действия с имуществом детей:

  • сдача в аренду;
  • выделение в нем долей;
  • обмен или раздел;
  • дарение;
  • передача в залог или пользование на безвозмездной основе.

Знакомясь с условиями сделок и принимая решение, органы опеки исходят исключительно из сохранения имущественных прав детей. Рассматривать дело уполномоченные лица будут только тогда, когда проведение сделки ведет за собой улучшение имущественного состояния несовершеннолетнего. Это значит, что разрешение на сделку будет получено, если впоследствии чадо получит в собственность объект не меньшей, а лучше большей площади. А это уже придется доказать самим родителям или опекунам.

Каждый случаи органы попечительства рассматривают индивидуально. Возможно положительное решение в таких обстоятельствах, как вынужденная смена региона постоянного проживания или болезнь ребенка, требующая дорогостоящего лечения.

Что еще может заинтересовать органы опеки? Перечислим важные нюансы.

  • Регион, в котором будет приобретено новое жилье. Если вместо квартиры в хорошем районе Москвы семья планирует купить жилье в старом доме в поселке, то в сделке может быть отказано.
  • Стоимость продаваемого жилья несовершеннолетнего и рыночная цена нового объекта. Если цена второго ниже, то разница, которая получается при реализации лотов, должна быть перечислена на специальный банковский счет на имя ребенка. Распоряжаться этими финансами они сможет после наступления совершеннолетия.
  • Если в качестве покупателя «старой» квартиры, принадлежащей детям, выступает их близкий родной или даже сами родители, в удостоверении сделки откажут.

Учитывая объем требований, которые предъявляются к сделкам с имуществом не достигших 18 лет, самым подходящий вариантом является альтернативная купля-продажа, при которой продажа старой квартиры (дома) и покупка новой осуществляется в один день.

И последний вопрос — продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником. На такой вариант жилья распространяются все правила, изложенные выше. Поскольку речь идет о долях, то можно получить согласие территориального органа попечительства при продаже одной доли и покупки другой, но, как и в предыдущем случае с продажей всего объекта целиком, новая доля по площади должна быть равна или больше, чем «старая».