Эскроу счета при покупке квартиры — что это, как открыть: полезная информация

0
326
Эскроу-счета при покупке квартиры
Эскроу-счета при покупке квартиры

С 1 июля 2019 года в России утверждена новая схема покупки жилья в новостройках. Продолжает действовать 214-ФЗ и форма участия – договор долевого участия, но теперь к процедуре покупки добавился новый термин – эскроу-счета. В чем их смысл и как они помогут дольщикам – разбираемся вместе.

Содержание:

  1. Механизм эскроу-счетов
  2. Как будут строить девелоперы с эскроу-счетами
  3. Риски эскроу-счетов

Механизм эскроу-счетов

Главная задача эскроу, по задумке властей, это защита дольщиков от обмана со стороны застройщиков, что было довольно-таки частым явлением десять лет назад, да и имеет место и сейчас, взять, к примеру, долгострой в Царицыно на юге Москвы. А в регионах ситуация с обманутыми дольщиками еще хуже. Заплатив деньги (а ведь зачастую – все, что имеются, или вступив в ипотечную кабалу), дольщики годами ждут ввода в эксплуатацию и сдачу своих новых квартир. Чтобы не допустить обмана со стороны компаний-застройщиков и защитить инвесторов от потери честно нажитых средств, вступает в силу механизм совершения сделок через эскроу-счета.

Если говорить коротко, то эскроу-счет – это счет в банке, на который покупатель недвижимости переводит деньги при совершении сделки, но при этом этот счет является «замороженным» для застройщика – последний сможет воспользоваться средствами только после сдачи дома. Конкретный момент, когда дом считается сданным – регистрация права собственности на первую квартиру в нем. Если компания, занимающаяся строительством жилья, не выполняет свои обязательства, то деньги со счета возвращаются покупателям. Такой механизм также получил название проектного финансирования.

Схема работы с эскроу-счетами работает и в том случае, если жилье приобретается с использованием ипотечных средств. По своему усмотрению он может взять кредит как в том банке, в котором застройщик уже получил разрешение на ведение счетов эскроу, так и в любом другом. Никаких дополнительных денежных сборов при этом не предусмотрено. Когда договор долевого участия регистрируется в Росреестре, то все стороны сделки, в том числе и банк, знают, что покупка состоялась. Тогда вся сумма кредита перечисляется на эскроу-счет, а с ипотечника требуется своевременное внесение платежей по основному долгу и процентам в кредитную организацию. При этом у него остается право на рефинансирование ипотеки. Средний срок строительства дома в России составляет 2 года и больше (особенно если речь идет о монолитной конструкции), а значит, за это время Центробанк вполне может снизить ключевую ставку, что тянет за собой «вниз» и ставку по ипотеке. Смена банка никак не затрагивает уже существующий эскроу-счет.

Как будут строить девелоперы с эскроу-счетами

Первоначальный капитал для строительства проектов девелопер будет изыскивать из имеющихся средств, также возможно взятие кредита в банке. При этом проектное финансирование девелоперов будет осуществляться той же кредитной организацией, в которой застройщик брал кредит. Процентная ставка по нему снижается, если продажи квартир наращиваются каждый месяц. После получения доступа к счетам эскроу девелопер может завершить свои кредитные обязательства и приступить к следующему проекту.

Именно этот момент стал причиной беспокойства экспертов. По мнению некоторых из них, мелкие девелоперы просто уйдут с рынка, так как у них не будет возможности обслуживать свои колоссальные долги перед банками. При этом повышение цен на квартиры, которое могло бы как-то нивелировать потери финансов, может отпугнуть потенциальных покупателей, которые начнут искать более дешевый альтернативный вариант – и, вполне вероятно, найдут в одном из проектов крупных российских застройщиков, которые испытывают гораздо меньшие трудности с финансированием.

Риски эскроу-счетов

Еще одна причина критики экспертов – отсутствие процентных платежей покупателям, которые купили квартиры по механизму эскроу. Получается, они внесли деньги на счет банка – эскроу-агента, но при этом не получили квартиры, что похоже на обычный банковский вклад по своей сути. Однако в данном случае выплата процентов не предусмотрена – получая дивиденды от имеющейся суммы, в выигрыше остается только эскроу-агент.

При возникновении проблем у застройщика вплоть до банкротства, а следовательно, невозможности ввести дома в эксплуатацию, у участника стройки появляется право получить всю уплаченную сумму обратно. При этом ипотечник получает обратно 100% от первоначального взноса (раньше он его полностью терял), а банк-кредитор – сумму ипотечного займа. Если у покупателя есть время ждать поиска и назначения другого девелопера на проблемный объект, то он может оставить финансы на счете.

Существует и другая проблема – отзыв лицензии у эскроу-агента со стороны Центробанка. В таком случае и девелопер, и покупатель заключают договор на ведение эскроу-счета у другой кредитной организации, которая будет уполномочена на ведение дел банка, у которого больше нет лицензии. При этом средства на эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

В целом реакция экспертного сообщества на нововведения остается положительной. Участник долевого строительства теперь ничем не рискует – разве только своим временем в случае банкротства застройщика. И если раньше недостроенный дом был тяжелым ударом для простых участников долевого строительства, то теперь можно заключать сделку, не боясь потерять средства или остаться должным банку огромную сумму.

Многие экономисты уверены, что в рассматриваемых ситуациях банки выступают на стороне граждан, которые раньше оставались один на один со своей проблемой. Даже при банкротстве девелопера именно банк заинтересован в том, чтобы поскорее найти другого застройщика для реализации проекта. К тому же, у кредитных организаций есть профессиональная, доскональная оценка надежности того или иного застройщика, которую не в состоянии провести ни один покупатель-одиночка. Она позволяет проектно финансировать надежные проекты.

Отметим, что опасения по поводу резкого скачка цен на недвижимость в связи с использованием эскроу-счетов не оправдались. С июля 2019 года не зафиксировано ожидаемого роста цен на 20%, в целом колебания роста находятся в пределах 3-5%, немного больше – для домов, у которых приближается срок ввода в эксплуатацию.