Договор ренты на квартиру – как правильно составить и заключить

0
520
Как правильно составить договор ренты
Как правильно составить договор ренты

Договор ренты – это одна из форм сделок с недвижимостью. Обычно одним из участников подобного договора является пожилой человек, который является собственником какого-либо имущества, но который при этом не имеет наследников – детей, внуков, племянников или племянниц. Кроме того, договор ренты является для таких людей еще и дополнительным источником финансовых средств.

Содержание:

  1. Кто может заключить договор ренты
  2. Заверение договора ренты у нотариуса
  3. Как правильно составить договор ренты
  4. Как расторгнуть договор ренты

Кто может заключить договор ренты

Как мы сказали, одной стороной соглашения является пожилой человек. В качество второй стороны может выступать любой совершеннолетний гражданин России. Поводом для заключения договора для стариков и старушек может быть низкая пенсия и высокие траты на ЖКХ, продукты и лекарства. Другой участник ренты также может испытывать финансовые трудности – к примеру, у него может не быть собственного постоянного жилья.

Кратко суть договора с рентой можно описать в виде трех пунктах:

  • рентоплательщик обязуется содержать пожилого человека до его смерти;
  • при этом собственность рентополучателя переоформляется в собственность рентоплательщика;
  • новый владелец недвижимости имеет очень ограниченные права управления объектом, например, он не сможет его продать или сдать в аренду до смерти рентополучателя.

Рентоплательщику перед заключением договора необходимо трезво оценить рыночную стоимость объекта – она может быть гораздо меньше, чем он считает. Заключение договора ренты имеет и много других подводных камней, именно поэтому обязательным условием является визирование нотариусом документа. Все пункты, которые вносят в договор, впоследствии будут обязательными к исполнению, значит, нужно объективно оценивать каждое предложение в тексте. Помочь составить договор ренты может и сам нотариус, и уполномоченная государственная организация – государственное унитарное предприятие «Жилсоцгарантия». В базе предприятия содержатся сведения о людях, которые, будучи владельцами квартир, хотели бы заключить договор ренты, поэтому туда может обратиться любой человек, готовый стать рентоплательщиком.

Заверение договора ренты у нотариуса

Без отметки нотариуса договор ренты не может быть признан действительным. Существует ряд причин, по которым нотариус может отказать в своей подписи:

  • один из участников договора является недееспособным лицом;
  • одна из сторон соглашения действует через доверенное лицо, у которого нет соответствующих документов;
  • дееспособность и адекватность действий, а также осознанность принятого решения вызывает объективные сомнения;
  • состояние алкогольного или наркотического опьянения;
  • в тексте документа есть пункты, идущие вразрез с законодательством страны;
  • отсутствие правоустанавливающих документов и иных важных бумаг;
  • отсутствие паспорта, удостоверяющего личность человека (оригинала).

Обратите внимание, что посещать нотариуса по вопросу удостоверения договора нужно в том регионе, в котором находится объект недвижимости.

Нотариус на приеме может задать несколько вопросов обоим сторонам сделки, и в особенности пожилому человеку. Самые распространенные вопросы – это четко ли осознает лицо последствие своих действий, что он получает от сделки, какие условия у сделки и пр.

Бывает так, что одна сторона или даже оба участника процесса не согласны с решением отказать в заверении бумаг. В таком случае граждане могут попросить у нотариуса письменное объяснение отказа. Предоставить официальную причину нотариус обязан в течение десяти дней. В то же время в конце документа должны быть обозначены способы обжалования решения нотариуса. Это актуально для тех маленьких городов, в которых работают всего несколько нотариусов, но при этом последние не являются профессионалами своего дела.

Если сам договор ренты мы заверяем у нотариуса, то другой сопровождающий документ – договор отчуждения недвижимости – подлежит обязательной регистрации в Росреесте (службе учета имущественных прав). Причем в Росреестр нужно подавать уже заверенный у нотариуса договор ренты. В данной ситуации у квартиры возникает обременение, которое теперь будет значиться во всех выписках из Росреестра по объекту.

В качестве рентоплательщика может выступать юридическое лицо, но только которое имеет официальную и законную возможность совершения подобных сделок.

Как правильно составить договор ренты

Вне зависимости от текста договора, документ имеет следующую суть: рентоплательщик получает в собственность объект имущества с обременением и ограничением по использованию. Рентополучатель получает фиксированную денежную сумму на свое содержание ежемесячно или в других сроках, а также в других формат, согласно достигнутым и зафиксированным договоренностям. Кроме того, рентополучатель получает право быть постоянно зарегистрирован на площади, без его согласия не может быть произведено ни одно действие с квартирой. Основной регулятор данный вопросов – статьи 583, 584, 587 ГК РФ.

Ни один нотариус не удостоверит документ о ренте, если в нем не будет следующей информации:

  • описание жилья, которое является предметом договора (площадь, местоположение, точный адрес, кадастровый номер);
  • размер платы по ренте, периодичность и порядок выплаты;
  • страхование рисков невозможности выплаты средств со стороны рентоплательщика в разных жизненных обстоятельствах;
  • четкий перечень обязанностей рентоплательщика перед бывшим собственником жилья;
  • если стороны договорились об оказании нематериальных услуг пожилому человеку (самостоятельная покупка продуктов, уборка, сопровождение в медицинские учреждения и т.д.), то нужно описать все условия максимально подробно.

Многие люди полагают, что рентополучатели в данном случае рискуют больше, чем новые собственники, но судебная практика говорит обратное. Права рентополучателей – бывших хозяев строго регламентированы законом. А вот рентоплательщик сталкивается лицом к лицу с так называемым «человеческим фактором». Скандальный характер старушки или чрезмерная придирчивость старичка не так просто выдержать даже людям со стальными нервами. Тем более, предусмотрена возможность расторжения договора, если рентоплательщик не выполняет (по мнению рентополучателя, а не фактически) своих обязанностей, но об этом – ниже.

Следует различать между собой некоторые понятия, с которыми сталкиваются люди, желающие заключить соглашение по ренте. Разбираем подробно.

  • Договор пожизненной ренты – длится до смерти рентополучателя. Причем рентополучателей может быть несколько (например, если в квартире живет одинокая семья пенсионеров). Если один из рентополучателей скончался, то доля ренты, которую он получал, делится между оставшимися участниками. Полное право собственности переходит к новому владельцу только после смерти последнего рентополучателя. Указанная форма выплаты ренты не передается по наследству.
  • Договор пожизненной ренты с иждивением подразумевает не только денежное довольствие рентополучателя, но и повсеместную помощь ему со стороны рентоплательщика – перечень определенных действий для поддержания комфорта, здоровья и безопасности пожилого человека.
  • Договор постоянной ренты, который можно передавать по наследству или «уступать». Основная форма выплаты здесь денежная, но может быть заменена на какие-либо действия, эквивалентные денежной сумме. Выплачиваемая сумма при этом не является фиксированной и растет вместе с минимальным размером оплаты труда.

Как расторгнуть договор ренты

Сторона рентополучателя полностью защищена законом, который устанавливает довольно внушительный список причин, по которым договор ренты может быть расторгнут:

  • угроза жизни и здоровью пожилого человека;
  • просрочка в платежах более, чем на 365 дней;
  • признание рентоплательщика банкротом в соответствии с законом Российской Федерации;
  • применение насилия и словесных угроз.

Закон позволяет также рентополучателю требовать возмещения убытков, причиненных недобросовестным рентоплательщиком.