Титульное страхование недвижимости: как можно защитить имущественное право

Содержание:

1. Меры защиты имущественного права
2. Титульное страхование
3. Причины отказа в оформлении полиса
4. Когда могут отказать
5. Скрытые нюансы
6. Что за границей?

Меры защиты имущественного права

Каждый знает о необходимости отслеживать чистоту сделок с приобретаемой квартирой. Помимо этого, основной мерой защиты права на недвижимость считается титульное страхование. Но даже в случае наличия такого полиса опытные правоведы не гарантируют утрату права. В существующем на данный момент варианте страхование титула не выступает панацеей.

Причины лишения имущественных прав могут проистекать из различных жизненных обстоятельств.

• Нарушены права приватизации.
• Сделка с несовершеннолетним.
• Нарушение прав лиц, которые находятся в местах лишения свободы.
• Подписание договора купли-продажи с гражданином, который признан недееспособным.
• Обман и мошеннические действия.
• Насилие и угрозы в отношении продавца.

Судебные исковые требования удовлетворяются в отношении около двух процентов сделок. Причинами служат нарушения регистрации предыдущих договоров. При нарушении прав приватизации, если иск подает лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, гражданин, находившийся в местах лишения свободы во время продажи, если человек признан недееспособным, такие иски тоже удовлетворяются.

Основанием для подачи требований служит использование подложных документов при заключении соглашений в прошлом, заключение договоров недееспособными гражданами, лицами, которые введены в заблуждение или обмануты мошенниками. Если в отношении человека применялось насилие, или нарушены права наследников – это тоже является основанием для предъявления исковых требований.

Если недвижимость арестована, или продавец является нездоровым психически, также можно лишиться приобретенного имущества

Титульное страхование

Страховой полис данного вида решает проблемы, возникающие при неоправданной утрате жилья. Страховым событием является риск лишения объекта недвижимости при объективных поводах. Страховая сумма возмещения покроет рыночную стоимость жилья, и если указано в договоре, расходы на судебные тяжбы.

Официально разрешения применять страхование этого вида компании получили в конце девяностых, хотя первоначальный документ в нашей стране был оформлен в середине девяностых.

При невозможности «отбить» сделку, страховщики возмещают все возможные риски, прописанные в договоре, в полном объеме. Известны прецеденты, когда адвокатам страховых компаний удавалось отстаивать права собственности своих клиентов, владеющих полисами страхования. Например, сыну пропавшего без вести мужчины через несколько лет после его исчезновения удалось при помощи мошенников получить фиктивные документы, подтверждающие гибель родителя и незаконно вступить в права наследования. Это позволило ему заключить сделку на продажу квартиры. Через некоторое время близкие родственники мужчины обратились в суд с исковым заявлением о неправомерности сделки. Новоиспеченный хозяин квартиры побеспокоился оформлением страхового полиса еще перед заключением договора купли – продажи. Адвокаты компании – страховщика помогли владельцу сохранить жилплощадь и право собственности.

Потребность в страховании титула резко возросла с распространением выдачи ипотек. Банки, занимающиеся кредитованием, стали требовать от своих клиентов титульного страхования приобретаемых объектов недвижимости.

На сегодняшний момент, большинство страховых компаний в вопросах титульного страхования сотрудничают только с банками. При этом проверкой благонадежности клиента и правомерности сделки занимаются сами банки.  Надо понимать, что при возникновении страхового случая все положенные выплаты получает банк, пострадавший клиент может рассчитывать только на возмещение разницы между оставшимся долгом и страховой выплатой. Квартиру новый владелец потеряет в любом случае.

Причины отказа в оформлении полиса

Эксперты говорят, что иногда страховая компания может отказать в оформлении такого полиса. Это может произойти, если сделка может вызвать потенциальный страховой случай. Например, если право наследования было приобретено недавно, вызывает вопросы распределение долей между собственниками, неоднократные перепродажи квартир, возможные нарушения прав несовершеннолетних на приватизацию.

Не предоставляется страховой титул на квартиры, находящиеся во владении по арендному договору, особенно, если арендодатель умер менее года назад. Если у дальних родственников есть право на получение наследства или квартира продана по доверенности, скорее всего в выдаче полиса титульного страхования тоже откажут.

Когда могут отказать

• Небольшой срок после вступления в права наследства.
• Вопросы к распределению долей.
• Двойные перепродажи.
• Нарушение прав детей при приватизации.
• Продажа по доверенности.
• Право на наследование дальними родственниками.

Следует помнить, что страховые выплаты будут произведены, только если утрата права собственности произошла при обстоятельствах, не зависящих от застрахованного лица.

Если квартира использовалась не по назначению (в ней располагалась парикмахерская, офис или магазин), она претерпела существенные конструктивные изменения, не согласованные в законодательном порядке (перепланировка, надстройки), если жилая площадь арестована и подлежит конфискации, в этом случае в выплате компенсации тоже будет отказано.

Скрытые нюансы

Но не все так очевидно. В титульном страховании есть свои подводные камни. В частности, страховой полис заключается на три года. Сроки давности по исковым требованиям на сделки купли – продажи тоже составляют три года. Но, в отдельных случаях продолжительность срока страхования можно увеличить до десяти лет. Кроме того, в суде можно настаивать, чтобы срок отчислялся с момента, когда пострадавший узнал о нарушении своих прав, а не с момента заключения договора. Узнать об этом истец может и через двадцать лет, что не помешает ему обратиться с иском уже к страховой компании. При таких условиях выплачивать страховку за все годы очень накладно. Стоимость страхового полиса может доходить до 5% в особых случаях. Таким образом, выплаты за московскую бюджетную квартиру выливаются в десятки тысяч рублей за год.

Как правило, страхование титула может оказаться бесполезным, если страхователь не разберется в нюансах договора страхования, который подписывает. Страховые компании стараются исключить из страховки события, возникшие до заключения договора, а свершившийся факт – в период действия полиса. Это говорит о том, что если страховое событие возникает в момент, когда право собственности уже оформлено, а предпосылки возможной утраты права из-за претензий сторонних лиц возникли до подписания договора, то возмещение страховщики проводить не будут. Раньше такая практика страховыми компаниями применялась повсеместно, что говорило об их недобросовестности. Сейчас применяется практика страхования рисков, возникших в прошлом. Поэтому перед подписанием договор нужно внимательно изучить.

Иногда страховщики подают иск в суд на непризнание страхового события по причинам, которые не зависят от застрахованного лица. Они могут утверждать тот факт, что страхователь сам создал прецедент: не достаточно хорошо изучил документы при заключении сделки, не запросил сведения из кадастрового реестра или не убедился в том, что продавец имеет право заключать сделку. Поэтому, независимо от наличия страхового полиса, покупатель должен тщательно проверять правильность оформления документов и убедиться в безопасности сделки.

Страхование титула работает только в случае потери прав на имущество. Если через некоторое время выяснится, что квартира с обременением, страховая компания выплаты не производит. В случае, когда появится гражданин с требованием вселить его, так как ранее был прописан в квартире, сел в тюрьму и сделку совершили в его отсутствие, вы вынуждены будете проживать на одной жилплощади в соответствии со статьей 40 Российской Конституции, хотя претендовать на ваше право на недвижимость он не сможет.

Внимание! Титульное страхование не защитит в следующих случаях:

• если смысл подписанного договора был понят страхователем неправильно;
• когда застрахованный гражданин не убедился в безопасности заключения договора о купле – продаже;
• когда жилое имущество окажется в обременении после приобретения недвижимости.

Что за границей?

В других странах оформление полисов по страхованию титула – общепринятая практика. Гарантии по таким полисам у зарубежных страхователей выше, так как в иностранном законодательстве дается точное определение принципов титула. У нас в стране принята практика страхования рисков потери недвижимости, а не самого титула. В российских законах определения принципов титула не прописано.

В европейских странах, в Соединенных Штатах Америки предполагается обязательное страхование в случае совершении любой соглашения по недвижимому имуществу. Титульное страхование производится один раз на весь срок жизни застрахованного лица. Если происходит страховое событие, то страховщик полностью компенсирует клиенту расходы на приобретение новой недвижимости. В российской Федерации, наоборот, договора титульного страхования заключаются на трехлетний срок (в редких случаях больше) и сумма денежного возмещения строго фиксируется.

В некоторых странах принято государственная система страхования. Следовательно, именно государство гарантирует страхователю возврат всех денежных средств при утрате права собственности. Такое законодательство действует, например, в Германии. При возникновении неразрешимой ситуации государство сначала выплачивает компенсацию, а потом привлекает к ответственности мошенников и производит удержание средств с нарушителей. Страхователи во время заключения договора производят единовременную выплату в пользу государства в размере одного или двух процентов от стоимости приобретаемого имущества и получают пожизненную гарантию от государства. В некоторых странах такой взнос еще меньше – всего пятнадцать сотых процента от суммы сделки.

Специалисты считают, что идеальным вариантом повышения результативности такого вида страхования может стать страхование на пожизненный срок, ведь риск потерять право на недвижимость существует в любое время. Но, к сожалению, в России отследить «чистоту» бывает крайне сложно. В странах Запада система страхования четко отлажена, поэтому риски на самом деле лишиться имущества сведены к минимуму. Поэтому оформление пожизненной государственной страховки гражданам обходится недорого. В нашей стране такое страхование, скорее всего, будет иметь очень высокую стоимость.