Цены на недвижимость в Москве делают приобретение квартиры недоступным для рядовых обывателей. В этой статье рассказывается о том, что же делать, если жить тесно, а денег на покупку новой не хватает. Возможен ли размен квартиры и какие условия на то предоставляются.
Содержание:
Мнения экспертов разделились
Каждому хочется легко и быстро разменять жилье и без лишних трат и проблем переехать в новую квартиру. Идеальный сценарий, например, обменять одну трехкомнатную квартиру в «хрущевке» на «однушку» и «двушку». Однако, проведенный среди опытных экспертов опрос показал, что на такой исход рассчитывать не приходится. В любом случае придется или доплатить деньгами, или поступиться качеством дома, района, а иногда даже самой квартиры. Руководитель агентства недвижимости уверен, что разменять одну квартиру с тремя комнатами на две однокомнатные в одном районе Москвы не представляется возможным.
Одни эксперты говорят, что максимальная сумма, которую можно выручить за трехкомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине Москвы, колеблется в пределах 6,5-7 миллионов рублей. В то время как стоимость однокомнатной составляет около 4,8 миллиона. Покупка комнаты в пределах той же локации или однокомнатной квартиры в «хрущевке» на окраине, или новостройки в Подмосковье, становится отличным применением 2,2 миллиона разницы.
Другие источники считают, что продажа трехкомнатной квартире в Москве, приносит владельцу в среднем 9,85 миллиона рублей.
Другая группа экспертов говорит, что опираясь на статистику предложений на рынке недвижимости, а не только на цены, можно сделать вывод, что «в теории» можно разменять «трешку» на однокомнатную и двухкомнатную квартиры. Однако, существует большая вероятность, что это будут дома 70-х годов постройки, а метраж и качество жилья оставит желать лучшего.
Если присматриваться к панельным домам нового поколения, то выручить получится только одну двухкомнатную квартиру.
Размен квартиры: деньги решают
Огромное количество проблем решается, если у человека есть возможность доплатить при обмене. Да и выбор становится куда масштабнее с наличием денег. Опытный эксперт говорит, что множество квартир покупаю, параллельно привлекая ипотеку. Таким образом, человек может позволить себе проживать в том же районе Москвы, но улучшить жилищные условия и качество дома. Также, важную роль тут играет понижение ипотечных ставок главными банками страны. Ведь каждый хочет не просто переехать на новое место жительства, но и улучшить эстетическую составляющую жилища, в т.ч. ремонт и меблировку. По мнению того же эксперта, молодые семьи, планирующие ребенка, часто меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой со своей стороны. Пенсионеры же, напротив, меняют «двушку» на однокомнатную и за счет получения доплаты, обеспечивают себе хорошую прибавку к пенсии. Такие сценарии, наиболее распространенные в последнее время.
Формирование цены в данном случае зависит от многих факторов. Гораздо проще и выгоднее разменять квартиру в «сталинке», чем в панельном доме 70-х годов постройки.
Тонкости в оформлении размена жилья
Довольно сложный процесс размена влечет за собой длинную цепь юридических сделок. Поэтому, все начинают задумываться о том, какой тип договора выбрать и как правильно провести все эти сделки ничего не упустив и не потеряв выгоду. Опытные риэлторы рекомендуют проводить такие сделки, используя договор купли-продажи. Однако, пользуются и договором мены. Но эксперты утверждают, что практика введения в данного рода сделки договора мены встречается крайне редко.
Принимая решение об использовании договора мены, важно понимать, что это может привести к непредвиденным последствиям, в отличие от сделки с договором купли-продажи. Если в договоре мены участвовали, например, 8 человек, а как было сказано выше, договоры меня влекут длинные цепочки сделок со многими людьми, которые часто даже не знакомы, то при обнаружении хотя-бы в одной из 8 сделок ошибки, разрушится вся цепочка. И тогда есть риск, что все участники лишатся выменянного имущества, будут вынуждены прибегнуть к восстановлению статуса-кво и вернуться на прежнее место жительства.
Эксперт из риэлторского агентства рассказал, что альтернативная сделка дает возможность заключения самостоятельных договоров на каждую квартиру. В таком случае, при обнаружении в какой-то из сделок ошибки, ситуация коснется только двух участников, которые выступали покупателем и продавцом в данной сделке. Остальные звенья длинной цепи обменов не будут вовлечены в процесс. Московские эксперты поделились, что с договором мены они последний раз работали более 10 лет назад.
До нашего времени договор мены практически полностью изжил себя. Сейчас сделки проходят традиционно, заключается договор купли-продажи и после этого человек на вырученные деньги покупает себе новое жилье. Однако, есть два сценария при которых, по мнению специалистов, может иметь место договор мены.
Первый-это ситуация, когда жилищную площадь делят разведенные супруги. При наличии совместно нажитой трехкомнатной квартиры, которой они владеют строго пополам и однокомнатной квартиры, оформленной до брака на одного из участников процесса. В таком случае договор мены заключается, чтобы обменять долю в трехкомнатной квартире, на «однушку». Такое развитие событий обычно происходит, когда условия в «трешке» уступают качеству условий в однокомнатной квартире.
Вторая ситуация — это раздел наследства. Если один ребенок получил от родителей в наследство дом, а другой квартиру, и они решили обменяться полученным имуществом. В таком случае они заключают договор мены. Стоит сказать, что по статистике такие сделки в последствии часто расторгаются, причем иногда через пару лет после заключения. Если один из наследников подает иск в суд по поводу неравноценного раздела, то для обоснования ему нужно всего лишь экспертная оценка собственности и суд скорее всего встанет на его сторону. В таком случае договор мены будет расторгнут, предупреждают риэлторы.
