Сегодня ипотека по-прежнему остается для большинства семей единственной возможностью не откладывать десятилетиями деньги на жилье и при этом еще дополнительно не платить десяти тысяч рублей в месяц арендаторам. Но стоит помнить, что ипотека – это серьезное кредитное обязательство, и перед займом нужно досконально изучить все нюансы сделки. Рассказывает об ипотеке максимально подробно в данной статье.
Содержание:
- Рассчитываем первоначальный взнос и ежемесячный платеж
- Выбор жилья для ипотеки
- Выбор банка для ипотеки
- Документы для оформления ипотеки
Рассчитываем первоначальный взнос и ежемесячный платеж
«Ибо кто из вас, желая построить башню, не сядет прежде и не вычислит издержек, имеет ли он, что нужно для совершения ее, дабы, когда положит основание и не возможет совершить, все видящие не стали смеяться над ним, говоря: этот человек начал строить и не мог окончить? Или какой царь, идя на войну против другого царя, не сядет и не посоветуется прежде, силен ли он с десятью тысячами противостать идущему на него с двадцатью тысячами? Иначе, пока тот еще далеко, он пошлет к нему посольство просить о мире». Эта цитата из Нового Завета, которой без малого две тысячи лет, руководит разумными людьми в тех жизненных ситуациях, в которых необходимо сделать сложный выбор. Её можно и нужно применять к различным бытовым ситуациям, с которыми мы сталкиваемся. Так и с ипотекой. Учитывайте, что ипотечный займ – это кредит, который необходимо выплачивать каждый месяц. Посчитайте точно, сколько денег вы сегодня готовы отдать на первоначальный взнос. Затем зайдите на официальные страницы крупных банков России и, воспользовавшись ипотечным калькулятором, посчитайте, какую сумму вы ежемесячно будете должны банку. Ведь платить вы будете не только основной долг, но и ежегодные проценты по нему. Как взять ипотеку, допустим, если ежемесячный платеж составляет более 40% дохода всей семьи? Большинство банков откажут в выдаче займа – и будут правы.
Помните, что жизнь полна сюрпризов и непредвиденных обстоятельств. Рождение ребенка (и следующий за ним трехлетний декрет супруги), потеря работы, проблемы со здоровьем могут подорвать ваши финансовые возможности. Поэтому необходимо постоянно иметь сумму на оплату ипотечного взноса минимум на полгода вперед.
Размер первоначального взноса составляет от 10 процентов общей стоимости квартиры или дома. Если вы приобретаете жилье стоимостью 6 миллионов рублей и при этом платите, допустим, 15% цены как первоначальный взнос, то остаетесь должны банку 5 миллионов 100 тысяч рублей. Крупная сумма, не правда ли? И добавьте к этим тратам примерно 9% годовых от суммы кредита.
Настоятельно рекомендуем брать ипотечный заем в той валюте, в которой планируется покупка жилья, а именно в рублях. Скачки курсов доллара и евро могут увеличить ваш долг в разы.
Выбор жилья для ипотеки
Список возможных объектов для ипотечного кредитования достаточно широк. Это не только квартиры в сданных новостройках, во вторичном жилье, частные дома или доли в квартирах и коттеджах, но и объекты, купленные по ДДУ в рамках 214-ФЗ, а также случаи строительство частных домов с нуля.
Если вы хотите купить квартиру или студию в строящемся доме, то внимательно изучите список банков, с которыми сотрудничает застройщик. Крупные, приличные банки не будут сотрудничать с девелопером, который вызывает какие-либо сомнения. Впрочем, с июля 2019 года действует система эскроу-счетов, благодаря которой покупатель имеет возможность вернуть потраченные средства, если девелопер стал банкротом и не достроил дома, — средства «замораживаются» на банковском счете, в том числе и если это средства ипотечного кредитования.
Когда вы приобретаете готовое жилье, то нужно убедиться на все сто процентов, что объект не является «проблемным» — у него нет обременений, «скрытых» прописанных, отбывающих наказание в местах не столь отдаленных, жилье не находится в залоге, в нем нет прописанных, когда-то отказавшихся от своей доли в приватизации. Такие же меры следует предпринять даже если вы покупаете жилье за «наличку», то есть сразу оплачиваете 100% суммы. Чем «прозрачнее» будет история объекта, тем выше вероятность одобрения запроса на кредит банком. Вопросы у кредитной организации могут возникнуть к домам без центрального отопления, с незаконной перепланировкой пространства. Пока банк не одобрил сделку, ни в коем случае не оставляйте даже минимальный аванс за жилье.
Выбор банка для ипотеки
Первым в списке банков на рассмотрении для подачи ипотечной заявки рекомендуем выбирать тот, через который вы получаете зарплату. Так вы можете получить бонусы в виде пониженной процентной ставки, уменьшения количества требований к заемщику, и рассматриваться такая заявка будет гораздо быстрее по сравнению с другими кредитными организациями – а в условиях подорожания жилья это очень важно и поможет сэкономить десятки тысяч рублей.
Два важных пункта, которые нужно иметь в виду при выборе банка, это обязательное страхование и досрочное погашение. Бывает так, что заемщик получил сумму, достаточную для быстрого погашения кредита, и, конечно, он был бы рад поскорее разделаться с долгом. Но некоторые банки ставят невыгодные условия досрочного погашения – об этом нужно помнить и спрашивать при оформлении заявки. Также уточните, какие обязательные виды страховок нужно оформить для ипотеки (страховка жилища, страхование здоровья) и сколько это будет стоит ежегодно (например, сумма на страхование здоровья растет из года в год).
Вы можете произвести расчет ипотеки на официальных сайтах банков, но лучше посетить офисы компаний лично. Так вы сможете подробнее узнать о штрафных санкциях в случае невыполнения кредитных обязательств, а также рассчитать ипотек под различные сроки и первоначальные взносы.
Документы для оформления ипотеки
Обязательные документы для любой ипотечной сделки это:
- паспорт гражданина РФ;
- справка о доходах лица, берущего займ;
- заверенная бухгалтерией и работодателем копия трудовой книжки;
- свидетельство о регистрации брака.
Чтобы отправить первоначальный запрос на получение ипотеки, достаточно найти на официальном сайте банка соответствующую форму. Затем, взяв с собой оригиналы документов, посетить ближайшее отделение банка. Смысл многодневной проверки клиента заключается в том, что руководство банка хочет убедиться в том, что человек сможет справиться с возложенными на него многолетними финансовыми обязательствами.
Подождать придется до двух недель, если вы являетесь зарплатным клиентом, то срок может сократиться всего до трех дней. За это время нужно собрать пакет документов на интересующий вас жилищный объект. В зависимости от требований кредитной организации и типа недвижимости разнится и портфель документов. За время подготовки документов вы можете получить сообщение о готовности выдать вам ипотечный займ. Не переживайте – он действует в течение двух, иногда трех месяцев, и у вас еще достаточно дней для сбора всей нужной информации по объекту. За это время необходимо в обязательном порядке провести независимую оценку выбранного объекта недвижимости, чтобы условится о конечной сумме ипотечного кредита. Учитывайте, что вы вправе отказаться от услуг независимого оценочного агента, навязываемого банком.
Когда все документы собраны, вы получаете на руки самую важную для вас бумагу – ипотечный договор. Именно он во многом определяет условия вашей жизни на десяток лет вперед, а может, даже и больше. Пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:
- предмет ипотечной сделки;
- размер стоимости ипотеки;
- точные сроки исполнения платежных обязательств.
В ваших интересах проверить, если в договоре неочевидные пункты о дополнительных платежах, на которые вы не рассчитывали – например, ежегодная комиссия. Также банки могут включить в документ пункты о наложении штрафов при неуведомлении со стороны заемщика о смене регистрации, места пребывания, места трудоустройства или семейного положения, не говоря уже о внесении изменений в ФИО.
Внимание! Законом строго запрещено включение в договор пункта о «взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества». Однако банк вправе наложить некоторые ограничения для вас в плане пользования жильем. Так, он может запретить сдачу объекта в аренду, как в длительную, так и посуточную, или проведение каких-либо перепланировок пространства.
Еще пункты, которые согласно законодательству должны отсутствовать в договоре:
- запрет на досрочное погашение ипотечного займа;
- вероятность безакцептного списания финансов со счета для ведения и обслуживания кредита (по этому вопросу можно договориться с ипотечным отделом банка).
Страхование также может стать камнем преткновения между заемщиком и банком. На деле нет обязательного условия, чтобы страхование имущества проводилось в определенной банком страховой компании, но банки зачастую обходят этот запрет, когда повышают ставки по ипотеке, если клиент отказывается страховаться у их агентов. А вот положения об обязательном страховании жизни клиента нет в российском законодательстве вовсе. Будьте готовы к тому, что в ипотечном отделе банка вам придется защитить свои права по данному вопросу.
После того, как все спорные моменты утрясутся, наконец-то начнется совершение самой сделки. После регистрации ваших прав собственности в Росреестре (а при строительстве с договором долевого участия – при регистрации ДДУ в этом же органе) кредитная организация совершает перевод финансов на открытый счет клиента, которые тот впоследствии направляет продавцу. Сделка считается совершенной, и у вас возникает обязательство по погашению кредита. Если вы приобрели жилье в новострое, то обязанность по исполнению долга наступает даже до сдачи дома в эксплуатацию, при этом после подписания акта приема квартиры вы оформляете жилье в личную собственность через представителей Росреестра в МФЦ района.
