Продажа, покупка, аренда – все эти действия можно проводить с собственностью в России. Большинство квартир, которые были куплены на рынке в последнее десятилетие, приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Какие особенности есть у дальнейшей реализации этой недвижимости – расскажем в данной статье.
Содержание:
- Когда лучше продавать ипотечную квартиру
- Этапы продажи квартиры с ипотекой
- Схема продажи ипотечной квартиры
Когда лучше продавать ипотечную квартиру
Опытные риелторы уверены – отнюдь не каждое время подойдет под продажу ипотечного жилья. К наиболее благоприятным срокам эксперты относят:
- продажа квартиры в случае, когда уже выполнено около 80% финансовых обязательств;
- решение расширить жилплощадь в связи с рождением детей – например, продать студию и купить минимум евродвушку;
- решение вложиться в строительство нового дома на этапе котлована у надежного застройщика.
Профессиональные игроки рынка недвижимости уверены – «ипотечники» ни за что не пойдут на снижение первоначально выставленной цены за свой лот. И это объяснимо – если они не получат хотя бы минимального плюса в свои доходы от продажи объекта, то, по крайней мере, распрощаются с обязательными платежами. Единственное исключение – серьезные финансовые проблемы у заемщика вследствие долгосрочной потери работы, вынужденной смены места жительства и других причин. В такой ситуации продавец может пойти на определенные уступки. В таких случаях сумма скидки может составить даже до 25 процентов.
Этапы продажи квартиры с ипотекой
Начальный период кампании по продаже ипотечного жилья ничем не отличает от реализации «обычного» объекта. Нужно грамотно составить объявление, сделать качественные фотографии и задействовать как можно больше площадок в интернете, а также привлечь к продаже риелтора. Но предупредить потенциальных будущих владельцев лота о том, что квартира куплена на кредитные средства – это обязанность продавца.
Счастливый случай, если потенциальный покупатель объекта тоже хочет взять ипотеку для совершения сделки. В таком случае можно, не стесняясь, сделать ему предложение об оформлении займа в том банке, где кредит ранее получили вы. Вполне возможно, что банк при этом пойдет на какие-то уступки или предложит финансовые бонусы для нового заемщика – ведь фактически он получает готового клиента. А для последнего это будет существенным доводом, чтобы остановить выбор на вашем лоте. Такая практика действительно существует у банков – например, ВТБ предлагает в случае покупки ипотечного жилья с использованием нового кредитного займа ставку на один-два пункта ниже, чем средняя в организации.
Существует и более долгое по времени оформления, но не менее эффективное решение. Возможна передача долговых обязательств перед кредитной организации от одного лица (продавца квартиры) к другому (покупателю). В таком случае заключается договор с привлечением третьей стороны – банка. Принимая на себя обязательства по выплате кредита, покупатель становится и собственником залогового жилья. Но ему нужно внимательно отнестись к прочтению договора, в котором банк может предусмотреть выгодные для себя и невыгодные для нового клиента пункты, — предупреждают риелторы.
Важно! Перед продажей жилья убедитесь, что в вашем ипотечном договоре отсутствуют пункты о штрафных санкциях в случае досрочного погашения кредитных обязательств и процентов по нему.
Схема продажи ипотечной квартиры
Если продажа ипотечного жилья совершается со стопроцентной выплатой его стоимости покупателем, то заключение договора купли-продажи происходит по определенной схеме.
- Находим покупателя и предлагаем заключить ему предварительный договор купли-продажи.
- Согласно этому документу, остаток ипотечного долга выплачивается покупателем банку.
- Далее заключается основной договор купли-продажи, регистрируется в Росреестре и происходит переход права собственности от одного лица к другому.
Такая схема действует в случае, если согласно ипотечному договору заемщик может продать квартиру и без официального одобрения сделки банком. Но эксперты уверены – разрешение лучше все-таки запросить, а также вовлечь банк в сам процесс продажи, согласовать с ним условия снятия залоговых обязательств. Если этого не сделать, у недобросовестных продавцов появляется возможность «исчезнуть» после снятия залога, таким образом, покупатель остается и без денег, и без квартиры.
Если вы решили действовать по варианту привлечения банка к сделке, то последовательность этапов будет такая:
- банк дает согласие на совершение сделки;
- заключается договор задатка, стоимость, указанная в нем, является фактическим долгом продавца перед кредитной организацией, договор подлежит заверению нотариусом;
- в тексте договора необходимо указать, что продавец обязуется продать квартиру указанному человеку сразу после того, как в Росреестре с объекта будет снято финансовое обременение;
- в документ вносится пункт, в котором указывается предельный срок снятия обязательств с лота со стороны банка, а также крайний срок, до которого квартира должна быть продана покупателю;
- после того, как решены все вопросы с договором, все участники сделки присутствуют в банке во время снятия долговых обязательств с продавца лота, банк дает официальный документ, подтверждающий это;
- затем следует запрос в Росреестр о снятии обременения с квартиры, подается вместе с сотрудником банка и полным портфелем имеющихся бумаг;
- далее подписывается сам договор купли-продажи;
- происходит оформление прав собственности на нового владельца.
