Недвижимость, принадлежащая нескольким владельцам, продается согласно установленным законодательством нормам. Чтобы не возникло проблем с юридическим оформлением купли-продажи, важно знать о преимущественном праве выкупа, правилах составления уведомления и порядке разрешения споров между дольщиками.
Любой владелец долевой недвижимости, вне зависимости от его желания продать или сохранить долю, обязательно должен знать порядок оформления сделок согласно закону. Все долевые собственники имеют права, в соответствии с которыми им положено распоряжаться частью в общей недвижимости. Как продать долю в квартире законно – расскажем в этой статье.
Содержание:
- Право первой очереди
- Извещение о намерениях
- Если закон не соблюдается
- На обдумывание – не больше месяца
- Разрешение споров через суд
Право первой очереди
Купля-продажа недвижимости в собственности нескольких владельцев регулируется 250 ст. Гражданского кодекса РФ. Преимущественное право покупки – механизм, согласно которому участники долевого жилья наделяются правом первого выкупа. Оно заключается в том, что изначально очередь покупателей состоит из других дольщиков недвижимости. Если правом не пользуются, то разрешается продавать часть третьим лицам.
Ограничения права первого выкупа работают только в случае купли-продажи. Дольщик может без согласования с другими участниками совместной собственности оформить дар на постороннее лицо. Это решение оспаривается остальными владельцами долевой недвижимости в судебном порядке. Сделка дарения может признаться притворной и незаконной.
Дольщик, тайно продавший долю, оформив это как дар, в случае разрешения конфликта в суде может потерять все приобретенные деньги и право собственности на часть недвижимого имущества.
Стоит отметить, что 421 ст. ГК РФ гласит о свободе собственника в выборе покупателя при заключении сделки купли-продажи. Это значит, что дольщик вправе полноценно распоряжаться своей частью и продать ее другому владельцу этого же долевого имущества.
Извещение о намерениях
Статья 250 ГК РФ фиксирует обязанность дольщика в письменной форме оповестить других собственников о намерении продать часть недвижимости. В таком уведомлении необходимо указать постороннее лицо, которому продается квартира, стоимость части и другие условия, соблюдаемые при заключении договора купли-продажи.
Если в ответ на уведомление другие дольщики не приобретут часть недвижимости в течение месяца, собственник имеет полное право продать свою долю любому третьему лицу без помех.
Оповещение владельцев долевого имущества осуществляется посредством заказного письма с описью или телеграммой с уведомлением о вручении. Еще одним способом является доставка оповещения через нотариуса, который выдаст подтверждение об отправке извещения.
Конкретного содержания сообщения в законодательстве нет. В нем должны указываться все наиболее значимые условия соглашения между дольщиком и сторонним лицом:
- предмет продажи или мены;
- адрес недвижимости;
- доля имущества в общей собственности;
- цена продажи;
- сроки выплаты рассрочки, если таковая имеется в условиях договора.
На этом условия не заканчиваются – пункты договора определяются существенными самим собственником. Очень важно уточнить дату ответа на извещение.
Если закон не соблюдается
При любых изменениях в договоре купли-продажи долевые собственники должны вновь уведомляться. Обновление цены сделки, предоставление рассрочки – все детали важны для уточнения.
Если доля в общей собственности нескольких владельцев продана с нарушением и несоблюдением законного порядка, то любой из дольщиков имеет право оспорить заключенную сделку. В течение трех месяцев ему необходимо обратиться в суд с просьбой переоформления прав собственности на часть недвижимости на него. В таком случае суд может пойти на встречу и расторгнуть сделку купли-продажи, исключив дольщика-продавца из числа собственников квартиры.
На обдумывание – не больше месяца
Если дольщики получили извещение о продаже одной из частей квартиры в общей собственности, они независимо от жизненной ситуации и положения должны ответить на сообщение отказом, если имеют возражения по поводу отчуждения доли стороннему лицу. Их право первой очереди ограничивается срочностью в 1 месяц. Тянуть больше нельзя – вернуть долю по истечении срока невозможно.
Если дольщик, который не поддерживает идею продажи, находится в трудном положении и не может сам доставить ответ на извещение, то это необходимо сделать через доверенное лицо.
В случае если желающий продать свою долю владелец не получил отказа от других дольщиков, он имеет право отчуждать часть собственности на квартиру после месяца ожидания ответа по тем же условиям, которые были указаны в извещении.
Разрешение споров через суд
Статья 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что любые споры, возникающие между владельцами долевой собственности на этапе получения права на часть недвижимости, должны разрешаться через судебное разбирательство. Исполняя роль третейского судьи и гаранта прекращения спора, суд поможет дольщикам разобраться в сложившемся конфликте и исправить ситуацию законными методами.
При продаже доли не по закону, с нарушением преимущественного права покупки, собственникам предоставляется 3 месяца для обращения с иском в суд и разбирательства по делу. Главным требованием владельцев в таком случае обычно выступает перевод прав незаконно проданной доли на них.
