Получение ключей в новостройке – это долгожданный момент для любого дольщика. На пути к счастью в новом жилье есть только одно препятствие – приемка построенного жилья будущим собственником. Почему препятствие? Потому что в случае обнаружения недостатков, вам придется подождать еще месяц-два до полного их устранения. Еще один неприятный бонус – некорректное поведение специалистов отдела приемки, которые заставляют дольщиков принять жилье на невыгодных условиях или с явными дефектами. Как не попасть на дорогостоящий ремонт и заставить застройщика исправлять свои ошибки – рассказываем в статье.
Содержание:
- Когда происходит приемка квартиры
- На что обратить внимание при приемке квартиры
- Приемка квартиры в новостройке с отделкой
- Что вы не заметите при приемке
- Сколько устраняются недостатки при приемке квартиры
Когда происходит приемка квартиры
Первая организация, которая «проверяет» построенный дом – это госкомиссия. Причем ей далеко не интересно, с ремонтом сдается постройка или без – задача учреждения определить, соответствует ли построенное здание всем нормативам и требованиям безопасности. После того, как разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, сам застройщик направляет дольщикам уведомление о начале выдачи ключей, обычно период обзвона составляет 1 месяц. Ни у кого из девелоперов нет физической возможности выдать ключи сразу всем собственникам, поэтому процедура проходит «по очереди» — каждый дольщик записывается на то время, которое ему удобно. Причем если новостройка состоит из нескольких корпусов, то вполне возможен сценарий, когда сами корпуса будут заселяться по очереди, а не одновременно.
Первая же сложность, с которой может столкнуться дольщик – это проблемы «идентификации» людей, которые имеют право принять квартиру. Если дольщик присутствует лично, то ему нужно взять паспорт и обязательно ДДУ. Если же он уполномочивает своих родных или юридических представителей, то обязан выписать у нотариуса доверенность. В практике наших экспертов был следующий случай: женщина попросила своих сыновей осмотреть и принять квартиру, но доверенность выписала только на одного. В результате представители застройщика отказали второму мужчине в допуске в жилье, хотя они и являются родственниками.
Внимание! Дольщик обязан явиться на приемку в течение двух месяцев после уведомления, даже если проживает в другом регионе. В противном случае девелопер считает акт приемки жилья подписанным, и по закону собственник уже не сможет обязать его исправлять все недочеты.
Но и дольщиков никто не торопит – на приемку жилья у них есть аж семь дней. За это время можно вполне изучить все подводные камни постройки. Если человек не укладывается в этот срок, у девелопера вновь возникает право подписать акт самостоятельно. Риелторы утверждают, что на деле все происходит гораздо проще. В зависимости от площади жилья и наличия ремонта осмотр квартиры занимает от получаса до двух часов.
С какими юридическими вопросами сталкивается дольщик во время приемки?
- Фактическая площадь квартиры. Будущему собственнику предлагается подписать акт с результатами расчетов БТИ. Если получается количество метров больше или меньше указанных в договоре, то происходит и денежный взаиморасчет согласно условиям ДДУ. Обычно это доплата или возврат средств за площадь, превышающую один метро в одну и другую сторону. Если вы сомневаетесь с правильности подсчета, то акт все равно нужно подписать, а затем обратиться к независимому обмерщику и в суд.
- Поскольку на приемке присутствуют представители управляющей компании, то вам предложат оплатить коммунальные платежи авансом на четыре-шесть месяцев вперед. Это распространенная практика среди застройщиков, хотя и не имеющая под собой законных оснований.
Важно! Вместе с ключами застройщик передает также электромонтажные документы и план, инструкцию по эксплуатации жилья и документы на все счетчики.
На что обратить внимание при приемке квартиры
Наверное, нет ни одного дольщика, который бы на приемке не предъявил бы претензии к качеству постройки или проведенного ремонта от застройщика – если не на бумаге, то хотя бы устно.
Шаг первый. Визуально осматриваем помещение. Наличие любого мусора и беспорядок – это нарушение правил приемки со стороны застройщика, и вы вправе требовать устранения замечаний. Также вы можете найти – не удивляйтесь – следы присутствия в ваших квартирах других людей (строители часто селятся на время ремонта в квартиры, это не редкость). Смело требуйте устранения всего, что вы увидели. В нашей практике был случай, когда владелица добилась полной переделки ремонта в квартире, так как её категорически не устраивало, что в ней кто-то жил.
Шаг второй. Проверяем общее состояние стен и пола. Стяжка последнего должна быть ровной, стыки и все монтажные швы должны быть качественно заделаны. Измерьте высоту потолка и сравните с тем, что прописано в договоре.
Шаг третий. Далее проверяем окна и двери. Между оконными рамами не должно быть щелей. Закрываться двери и окна должны плотно. Толщину стеклопакета проверяем зажигалкой (сколько раз отражается огонек в стеклах). Также смотрим, не дует ли из щелей, работают ли защелки и ручки конструкций. На балконе необходимо проверить наличие дыр между стенами и окнами, стекла проверяем на наличие трещин (довольно распространенная проблема среди новостроек).
Шаг четвертый. Переходим к инженерным сетям. Проверяем наличие и работу дверного звонка, измеряем напряжение сети. Подключайте мелкие приборы к розеткам и проверяйте силу тока в них. Розетки должны быть плотно закреплены в стенах, не должно быть торчащих проводов. На кухне и в ванной проверьте тягу в вентиляционной системе и работу счетчиков воды. Если на кухне уже установлена плита, подключите её к сети и включите, посмотрите на нагрев конфорок. В ванной проверяйте краны и теплоизоляцию труб. Наконец, если в проекте предусмотрена пожарная сигнализация, попросите представителей девелопера показать, как она функционирует.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой
Это уже шаг пятый. Многие застройщики классов эконом и комфорт сдают дома с готовым ремонтом в каждой квартире. Проверяем, насколько качественно он сделан – напольные покрытия, поклейка обоев и укладка плитки, состояние сантехнических приборов. Обычно в ДДУ прописываются параметры используемых при ремонте материалов – например, класс покрытия пола или материал входной двери (не забудьте, кстати, проверить замки).
Риелторы успокаивают дольщиков тем, что неустранимые недочеты вроде неточной высоты потолка практически не встречаются. Если какие-либо ошибки и бывают, то они устраняются еще на стадии принятия дома государственной комиссией, потому что могут являться основанием для расторжения договора ДДУ и истребования всех денег вместе с процентом.
Во время подготовки статьи эксперты рассказали нам о таких случаях:
- Вздутие пола. Согласно ДДУ, объект сдавался с ремонтом и в гостиной лежал ламинат. Когда дольщик пришел осматривать жилье, то обратил внимание на неровности пола. Оказалось, что укладка материала проводилась вопреки требованиям регламента. Человек готовился ждать еще месяц устранения недочета, но поправили менее, чем за 10 дней.
- Протечка труб. Неправильно установленные водные магистрали могут исправляться почти месяц, к тому же до устранения проблемы есть вероятность подтопления того же пола и стен.
Что вы не заметите при приемке
Нужно ли брать на приемку специалистов? Наши консультанты едины во мнении, что приходить на приемку со специалистами, которые занимаются этим профессионально, это не блажь, а инвестирование в будущее жилье. Заплатив 10 тысяч рублей, вы можете получить экономию в разы больше на будущем ремонте. Приведем пример. Кривизну стенных перекрытий заметить непрофессиональным взором очень сложно. Большая ошибка думать, что небольшая кривизна потом все равно будет исправлена при ремонте. Особенно если речь идет об углах комнат. Специалист во время приемки измеряет инструментами кривизну перекрытий и выносит решение, которое можно предъявить застройщику, который будет за свой, а не ваш, счет исправлять этот существенный недостаток.
Большинство клиентов подобных фирм – покупатели квартир в новостройке с готовым ремонтом. Чем меньше комнатность жилья, тем дешевле выйдет прайс на услуги. Специалисты также подсчитывают площадь жилья – еще один больной вопрос при приемке. Инструментальное оборудование позволяет обнаружить сквозняки, определить влажность воздуха в помещении и даже проверить уровень радиации. Результатом работы является подробный отчет с физическими и техническими параметрами и фото.
Сколько устраняются недостатки при приемке квартиры
Согласно риелторской статистике, только 1 дольщик из пяти не принимает новую квартиру с первого раза. Впрочем, многое зависит от действий застройщика и «проблемности» объекта – в таких жилищных комплексах менее половины дольщиков, которые подписывали акты без претензий.
Законодательство не регулирует сроки устранения тех или иных недочетов и не классифицирует их по видам, поэтому опираемся на практику – обычно даже самые сложные исправления можно произвести в пределах двух месяцев. Кроме того, у владельцев есть выбор – согласится на переделку, потребовать уменьшения цены жилья или обязать возместить убытки, если он планирует самостоятельно устранить ошибки. Если все же выбрано устранение замечаний, то дольщику необходимо подробно описать обнаруженные ошибки в дефектной ведомости. Акт, конечно, не подписываем – делаем это только после устранения перечисленных замечаний. Но и после приемки еще есть шансы на устранение недоделок, которые вы не обнаружили сразу, хоть и сделать это будет сложнее. Право на заявление претензий по состоянию квартиры длится три года, столько же составляет гарантийный срок девелопера на все коммуникации.
Наконец, резюмируем опыт наших коллег и составим краткий список наиболее часто встречающихся претензий:
- трещины в окнах;
- сильная кривизна стен;
- щели в межкомнатных перегородках и даже между квартирами;
- вздутие или, наоборот, проседание пола, скрип;
- отсутствие счетчиков на воду;
- трещины в дверях, неплотное прилегание окон и дверей.
