Все, кто ищет возможность преумножить капитал или сохранить средства, так или иначе, интересуются вложениями в недвижимость. Хотя в наше время достойно заработать на этом вряд ли удастся. Попробуем разобраться, выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость в условиях использования эскроу – счетов и как найти подходящие варианты.
Содержание:
- Кто такие инвесторы?
- Инвестиции в квартиры для продажи
- Квартиры для аренды
- Плюсы и минусы инвестирования в жилье
Кто такие инвесторы?
До кризисной ситуации в 2008 году стоимость жилья повышалась очень быстро. Иногда на аренде или продаже квартиры в Москве удавалось получить прибыль до 50%. На рост цен влияло активное участие инвесторов в процессе. После 2008 года цены существенно снизились, и часть инвесторов потеряла интерес к недвижимости. Но на рынке новостроек спрос оставался высоким. В 2014 году доля финансовых вложений физическими лицами на покупку квартир составляла около 12,5%, на элитное жилье в 2013 году – около 14%.
Сейчас доля инвестиций составляет 4,5% и 7,2% соответственно. При этом процент покупки квартир для улучшения жилищных условий и для перепродажи практически одинаков – около 45%. В классе элитного жилья наблюдается такая же картина – 40% против 36%. Доля инвесторов, покупающих жилье в новостройках с целью продажи после подорожания, сейчас составляет всего 3-5%.
В связи с переходом на эскроу – счета такие вкладчики вскоре могут окончательно исчезнуть, несмотря на то, что именно этот переход в последние месяцы увеличил инвестиционный спрос. Повышение активности инвесторов объясняется поправками к Федеральному Закону – 214. Вкладчики планируют получить прибыль за счет наценки из-за перехода строительных фирм на новую систему финансирования с использованием эскроу – счетов.
Из-за отсутствия доступа к средствам дольщиков, потенциал рынка жилья, скорее всего, будет падать, так как девелоперы могут начать распродавать новостройки только на средней стадии завершенности строительства или выше. А значит, у вкладчиков остается мало вариантов и времени выгодно войти в проект. Но это в перспективе. Пока привлекательность инвестиций сохраняется, так как около 80% объектов все еще продаются по старым правилам, пока новостройки находятся на невысокой стадии завершенности. Рост цен привязан к видимым изменениям. Считается, что новостройка уже готова на 30%, хотя заложен только первый этаж. Ведь уровень готовности учитывает работы по сетям и другие.
К тому же в создавшихся условиях многие покупают недвижимость не на продажу, а на перспективу – сдача в наем, наследство, помощь подросшим детям. На рынке жилья таких вкладчиков около 10%. Чаще всего инвесторы покупают строящийся дом либо в начальной стадии готовности, чтобы получить максимальный доход от перепродажи, либо на завершающем этапе строительства, если прибыль планируется получать с аренды.
Инвестиции в квартиры для продажи: выбираем варианты
После 2008 года цены на новостройки растут медленнее, чем раньше. Даже если не учитывать переход на эскроу. В зависимости от стадии готовности дома рыночный прирост цен за месяц не превышает 1,5%.
Переход на финансирование через эскроу – счета снижает прибыльность инвестиций в недвижимость, но не во всех случаях. Для тех, кто работает в массовом секторе строящегося жилья и использует эскроу, существует две бизнес – модели. Первая подразумевает быстрое строительство новостройки и продажу уже почти готового объекта. Прибыль девелоперы получают за счет максимальных цен на весь квартирный фонд. В этом случае инвесторы лишены любого дохода.
Но для большей части застройщиков именно такая схема может быть отталкивающей, так как кредитная ставка повышается, а наполняемость эскроу – счетов снижается. Это не выгодно девелоперам. Они, скорее всего, воспользуются другой схемой. Начало продаж будет проходить по низким ценам. Это позволит реализовать максимальный квартирный фонд. В этом случае ставки по проектному финансированию будут уменьшаться. Таким образом, есть вероятность сохранения скидок по отношению к готовому объекту. Но, по мнению экспертов, скидки все же снизятся, так как различие в цене между начальной стадией строительства и готовым объектом не сможет превысить 10%.
На данный момент ценовой прирост достаточно скачкообразный. Есть проекты, которые дают доходность до 100%. Но это очень узкий сегмент. В него попадают востребованные жилые объекты. Здесь выигрывают крупные инвесторы, которые входят в проект еще до начала строительства. Непрофессионалы в данном случае могут рассчитывать на очень низкую прибыль или не получить ее вообще, так как не могут войти проект до стартовых продаж. Кроме того, такие сделки минимальны. В основном, строящиеся дома или вообще не дорожают, или падают в цене. Даже удачные вложения сегодня приносят не более 10% годовых.
В Москве чаще всего инвесторы вкладываются в объекты жилья в черте Московской кольцевой автомобильной дороги или Новой Москвы. Цены на новостройки в данном случае ниже, чем на вторичное жилье и хорошо развита транспортная сеть. Добраться до метро пешком можно не более, чем за пятнадцать минут.
Опытные эксперты советуют инвестировать в точечные проекты в районах с развитой инфраструктурой. В этом случае конкурентоспособность при проведении сделок по продаже недвижимости будет выше. Конечно, таких объектов в городе сейчас мало. Это связано с тем, что органы власти более охотно выдают разрешения на застройку территорий бывших промышленных зон. Эти территории застраиваются крупными жилыми комплексами, образуя целые кварталы. В последние годы ощущается недостаток в небольших площадках. Но все же есть девелоперы, которые занимаются именно точечными проектами. Некоторые московские фирмы занимаются застройкой территории бывших телекоммуникационных станций. АТС занимали небольшую территорию внутри районов с развитой инфраструктурой. На таких площадках, как правило, строится один – два жилых корпуса. Компании реализуют как бюджетные проекты, так и проекты элиткласса.
По словам некоторых специалистов, выгодно делать инвестиции в строящиеся дома в районах, где строительство давно не велось. Прибыль от продаж таких квартир может доходить до 30%.
В крупные проекты следует вкладываться с осторожностью. Покупка таких объектов чревата долгими сроками продаж и большой конкуренцией, связанной с объемами реализуемых жилых фондов. Но такие инвестиции также могут принести хороший доход, так как на старте продаж объекты имеют максимальную скидку. Стоимость может вырасти и за счет того, что на территории бывшей промзоны возникает новый район с современной инфраструктурой. Прирост цен на стоимость жилья в таких домах может превышать 40%, что составляет больше 10% годовых.
Риэлторы утверждают, что на данный момент наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры, маленькие «двушки» и двухкомнатные квартиры – студии. Покупатели интересуются именно такими предложениями. Они быстрее всего продаются, следовательно, спрос будет и на завершающих этапах застройки.
Можно сделать вывод, что для получения доходности от инвестиций следует учитывать следующие показатели:
- Объекты недвижимости лучше выбирать в черте Московской кольцевой автомобильной дороги и Новой Москвы.
- Инвестировать лучше в точечные проекты.
- Хорошим вложением будет приобретение строящихся квартир в районах, где давно не велось строительство.
- К инвестициям в крупные проекты нужно подходить с осторожностью.
- Солидную прибыль может принести приобретение однокомнатных квартир, небольших «двушек» и двухкомнатных квартир – студий.
Квартиры для аренды: выбираем варианты
Главным доводом против приобретения жилья для сдачи в аренду является долгая окупаемость вложений. В редких случаях, по словам экспертов, она может доходить до 8% в год. Другие специалисты называют более низкие показатели. Но если жилой объект является способом постепенного увеличения прибыли, а также приобретения ценного имущества для семьи, то это вполне оправдано. Наследники могут жить за счет доходов с ренты, не вкладывая никаких средств.
На выбор квартиры для получения ренты повышение ее стоимости в перспективе играет второстепенную роль. Более важный показатель – востребованность у арендаторов. Лучше приобретать квартиры в новостройках, расположенных в шаговой доступности от метро в районах, где хорошо развита инфраструктура. Такие жилые комплексы могут быть построены как в центре города, так и на окраинах, в черте Московской кольцевой дороги или за ее пределами.
Одним из важных аспектов при выборе жилья для аренды является наличие в районе приобретения потенциальных арендаторов. Эксперты говорят, что квартиры, расположенные ближе к деловому центру, где есть офисы крупных организаций и предприятий, сдаются в аренду по более высокой цене. Но следует учитывать, что изначально стоимость покупки таких квартир выше. В близлежащих кварталах цены ниже, но и арендная плата менее высокая. Так, в районе «Москва – Сити» можно купить однокомнатную квартиру 45 кв.м. за 12-15 миллионов рублей, а в более отдаленных районах покупка квартиры-студии обойдется уже в 7 – 7,5 миллиона рублей.
Не стоит тратиться на приобретение самых дорогих вариантов. Можно пренебречь видом из окон на нижних этажах. Лучше сэкономить на показателях, которые напрямую не повлияют на комфортность проживания. Такое жилье стоит дешевле, а значит, будет востребовано в перспективе. Но не стоит пренебрегать отделкой квартиры.
Для аренды можно приобретать и апартаменты. Стоимость апартаментов на треть дешевле жилых квартир в новом доме в этом же районе. Окупятся они быстрее, а прибыль будет выше. Также, апартаменты располагаются более удачно по отношению к транспортным сетям и деловым центрам.
Можно сделать вывод, что при вложении инвестиций на приобретение жилья для сдачи в аренду, следует учитывать следующие критерии:
- Предпочтение нужно отдавать вариантам, расположенным рядом с метро в районах с хорошо развитой инфраструктурой.
- Нужно обращать внимание на наличие в районе приобретения потенциальных арендаторов.
- Выбирать следует не самые дорогие квартиры, но обращать при этом внимание на комфортность.
- Апартаменты – более выгодный вариант для аренды.
Плюсы и минусы инвестирования в жилье
Главный плюс инвестирования в недвижимость – простота для непрофессиональных вкладчиков. Нет необходимости получать специальное образование, заниматься на обучающих курсах, тщательно изучать и анализировать показатели. Больших скачков на рынке недвижимости не бывает. В отличие от валютного рынка, где курсы валют, стоимость акций и ценных бумаг могут резко возрастать или падать уже в течение дня. Из-за характерной стихийности сложность в прогнозировании динамики возникает даже у опытных специалистов, не говоря уже о непрофессионалах. На рынке недвижимости следить за изменениями ценовой политики в разы проще. Для большинства населения инвестиции в жилые объекты остаются основным востребованным средством вложений капитала. Кроме того, все существенные экономические взлеты и падения проявляются на рынке жилья постепенно, следовательно, у вкладчика есть возможность вовремя изменить стратегию, поменяв объект инвестиций.
Главный минус таких вложений – это относительно невысокая прибыльность, ведь доходность от инвестиций в недвижимость сопоставима с доходностью от депозитов.
Еще одна сложность возникает при выборе объекта, который в перспективе можно хорошо продать. Даже в одном районе реально найти несколько квартир в одной ценовой категории. При этом прибыль по ним бывает совершенно разная. Около десяти лет назад можно было рассчитывать на постоянный доход, инвестировав в новостройку еще на начальной стадии строительства. Сейчас приходится серьезно и тщательно изучать потребительский спрос и ценовую динамику, чтобы получить прибыль.
