Покупка доли в квартире – дело непростое и в чем-то даже рискованное, однако для многих граждан это единственный способ иметь свою собственную недвижимость или получить прописку в конкретном регионе. Расскажем, как не попасть в лапы мошенников и не лишиться денег при совершении данной сделки.
Содержание:
- Извещение других собственников
- Проблемная долевая недвижимость
- Здравый смысл
- Проблемы с долевой собственностью
Извещение других собственников
В вопросе покупки долевого имущества важную роль играет добросовестность продавца и его знание законов. Впрочем, как известно, незнание законов не освобождает от ответственности.
Так, прежде чем реализовывать долю в недвижимости на рынке, старый собственник обязан сделать предложение о покупке своего жилья другим собственникам. Причем сделать это нужно в форме извещения – те собственники должны получить заказное письмо с указанием конкретной суммы, за которую продавец готов «отдать» товар. Приступать к продаже на рынке можно только тогда, когда от всех сособственников получен отказ либо если не последовало никакого ответа на извещение.
Если это правило будет нарушено, то у других сособственников будет возможность в течение трех месяцев в суде не просто признания сделки недействительной, а перевода на свое лицо всех обязательств и прав покупателя. Конечно, деньги обратно вы получите, а вот неприятный осадок, существенная потеря времени и нервов – останутся. Поэтому, если вы решились на покупку долевой собственности, то обязательно поинтересуйтесь у продавца, извещал ли он своих соседей о продаже и попросите показать документ, подтверждающий отправку заказного письма с уведомлением.
Проблемная долевая недвижимость
Еще одно препятствие на пути к покупке доли в квартире – мошеннические действия со стороны «продавца». Проверить документы на собственность, паспорт продающего – это обязательно, — утверждают риелторы. Также ознакомьтесь со списком прописанных на территории и особенно – тех, кто отказался от приватизации, ведь эти люди имеют право на пожизненное проживание в том помещении, от приватизации которого отказались, а это очень опасный момент. Другой подобный случай – прописка на квадратных метрах несовершеннолетнего ребенка продавца. Эксперты рекомендуют заранее обсудить с собственником порядок выписки других лиц и закрепить договоренности в тексте документа по купле-продаже. Средний срок, отведенный на выписку, составляет один месяц, — говорят риелторы. Если обязательство не было выполнено, то придется обратиться в суд. Эксперты единогласно убеждены, что подобная сделка, в которой выписка не происходит до подписания договоров, точно обернется для покупателя неприятным сюрпризом. «А если у прописанных просто нет другого жилья? Тогда у нового собственника возникнет проблема, которая может решаться годами, если не десятилетиями», — говорит один из наших консультантов.
Еще один «капкан» — это залог или другое обременение, которое «висит» на недвижке.
Здравый смысл
Спрогнозировать будущие проблемы – а значит, и судебные тяжбы, можно еще на этапе выбора жилья. Насторожить также должно процентное соотношение выкупаемой доли к общей площади квартиры. Если вы покупаете 6 квадратных метров в квартире, площадь которой 80 квадратов, то впоследствии суд может заставить продать вас свою долю сособственникам больших долей, особенно если у вас есть другое место, где можно проживать
В российском законодательстве есть понятие миноритарной доли. Это самая маленькая доля из всех, которая чаще всего не позволяет обеспечить покупателя отдельной комнатой.
Поэтому если вы планируете купить долю, но не проживать в ней, необходимо подключать здравый смысл. Нужно взвесить все возможности покупаемых метров, и в первую очередь – обеспечения изолированного помещения.
Особенно остро такая проблема стоит при реализации однокомнатных квартир или помещений евроформата, со совмещенными кухней и залом. Здесь судебная практика достаточно обширна, причем на принятие решений влияет множество факторов, которые потенциальные покупатели даже не принимают во внимание. Например, даже если человек приобретает 2/3 однушки с намерением впоследствии через суд обязав продать миноритарного собственника последней 1/3, то он сам может быть признан судом недобросовестным покупателем, а на решение суда окажется влияние тот факт, что 1/3 принадлежит семье. Получается, зная о проживании родственников и все равно покупая 2/3 в таком помещении, в котором не может быть выделена изолированная площадь, покупатель действует из заведомо лживых побуждений.
Покупку доли в однушке риелторы вообще признают безумством. «Ничего, кроме проблем, вы не получите. Проживать с чужим человеком не получится, сдать жилье – тоже, и оно станет балластом, а не выгодным приобретением». Но и в трехкомнатной квартире не всегда разгуляешься. Площадь комнат в таких объектах всегда неодинаковая, и далеко не факт, что вы будете в одиночку проживать в большой зале. Вероятнее всего, суд определит место в большей комнате семье с детьми, особенно если они проживают в квартире не первый год.
Проблемы с долевой собственностью
Допустим, вы обошли все препоны на пути покупки жилья. Не забывайте, что сделка купли-продажи долевого имущества обязательно должна быть нотариально заверена. Итак, вы получили свидетельство о праве собственности и даже готовы въехать в новое жилище.
Однако тут-то основные проблемы только начинаются. Мы даже не говорим о скандальном характере соседей или вечном шуме, который раздается в соседней комнате. Есть и другие неприятности, с которыми придется сталкиваться.
Самый спорный момент – это оплата жилищно-коммунальных сервисов. Очень сложно определить метод, по которому будет подсчитано, кто сколько воды израсходовал. Никому из соседей не хочется оплачивать счета должника. Выходом может стать очередное обращение в суд – для раздела лицевых счетов пользователей услуг. Тогда каждый гражданин будет получать документ на свое имя.
Еще один острый момент – жилое состояние помещения, в котором проживают сособственники. Обычно долевая собственность реализуется в квартирах и домах со старым ремонтом. Есть жители, которым все равно, в каком состоянии находятся полы и стены, сыплется ли сверху штукатурка – тогда ремонт придется сделать кому-то одному, самому сознательному, за свой счет. При этом он сможет взыскать с других сособственников средства, потраченные на улучшение состояние помещения, соответственно их долям.
